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长实集团五年抛售内地及香港资产套现1700亿云顶

文章作者:电子商务 上传时间:2019-11-03

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李嘉诚又天价卖楼,是真的已经不看好地产了吗?来自港股解码的原创专栏云顶集团登录 2

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长江商报消息 ●长江商报记者 江楚雅

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香港有所谓的“李家的城”这种说法,不过近日,李嘉诚再度被传要卖掉香港中环中心。

今年91岁的香港富豪李嘉诚由于将旗下产业特别是房地产资产逐渐撤出内地及香港,并在海外大手笔“买买买”进行扩张而受到市场的关注。

$长实集团$

有媒体报道援引消息人士称,长实集团以402亿港元出售中环中心75%权益,继续淡出香港,或者说“跑了”。

近日,有消息称,香港最大的地产开发商之一、李嘉诚旗下长江实业集团有限公司(01113.HK,下称“长实集团”)有计划出售上海Upper West Shanghai“高尚领域”项目权益。据悉,就此次出售该项目总估值约200亿元人民币。

每一次李嘉诚的举措都会受到外界的高度关注,这次天价出售中环中心亦不例外。随着长实更名,所持内地土储逐年下降,李超人是真的已经不再看好地产了吗?当SOHO潘石屹,万达王健林和长实李嘉诚都在抛售旗下地产资产时,还在高喊着中国楼市、京津沪永远涨的人还坐得住吗?

消息属实,此次交易将成为香港商厦最高成交价,而且这一销售价格较2016年传闻的交易价增加了约12.6%。

“公司经常收到不同的出价建议,但有建议不代表公司接受及会出售项目。”虽然还未得到长实集团的官方盖章,不过,作为港资地产的典型代表,长实集团以及其后的李嘉诚家族企业,从2013年开始就频频出售旗下地产项目。

李超人天价卖楼

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长江商报记者粗略统计发现,从2013年至今的6年时间里,李嘉诚在内地和香港卖出了近20处资产,涉及金额少则数十亿,多则上百亿,并且大部分出售的都是房地产资产,累计获得现金流超过1700亿元。与抛售资产形成鲜明反差的是,内地市场的表现乏力,近四年长实集团未在内地拿一宗地。

地产发家的香港首富李嘉诚近年来不仅豪言自2013年起不再从内地拿地,更在不停出售其于香港和中国内地的资产。根据不完全统计,加上今次售出的中环中心,李嘉诚已经一笔笔的交易中将资产套现了1000多亿,其中大部分出售的都是地产资产,以2014年的出售频率最多。

涨价出售?

“卖卖卖”的同时,也不断“买买买”,近年长实集团积极开拓多元化投资,涉足飞机租赁、基建等业务,涉及收购的资金合计逾1400亿港元。

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“中环中心”位于香港皇后大道中99号,由长江实业及市建局前身土地发展公司合作发展,于1998年落成,长实持有75%权益。

此外,长江商报记者梳理发现,李嘉诚在内地的近三十个项目中,仅三分之一完工,开发模式可以用“龟速”来形容,少则三五年,多则二十年有余,这种“慢开发”模式却成为李氏变相囤地后高价出售获利的法宝,通过一买一卖获利近千亿。

不完全统计:李嘉诚近年出售或减持事宜

据了解,长实集团出售中环中心75%权益酝酿多时,去年几乎接近成事。但消息指长实坚持以不低于400亿港元作价才肯出售“中环中心”75%权益,经过一年拉锯,最近终以约402亿港元售出,买方是以内地石油系统机构为首的财团,当中包括个别香港本地物业投资者。

为进一步了解先相关情况,长江商报记者发送采访函致长实集团,截至发稿前没有得到回复。

当流传了一年多的李嘉诚出售中环中心事宜终于已成定局,众人都感叹这项拉锯战持续良久。早在过去两年频传长实有意售中环中心,市场曾传有买家愿出价300-350亿港元,但因长实表态价格太低未能谈妥,就在公告前两周长实执董赵国雄在售楼记者会上否认中环中心出售事宜。直到昨日402亿港元较前期溢价50亿易手,天价交易公告一出立刻惊呆所有人。是次中环中心易手个案打破香港历来最高地产成交价纪录,交易完成后,长实将不再持有中环中心任何权益。

据了解,这次交易涉及约122万方尺面积,以最新作价计算,平均每平方尺价格约为3.3万港元,较去年的357亿港元相比,一年之间升值12.6%。

4年未在内地拿地

中资机构近几年来港买买买的步伐没有放缓,若连同是次交易,去年至今累计交易金额最少达815亿元。公告指,今次购入中环中心的买家中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司为一家海外注册公司。据悉,买家组合以中国国储能源化工集团股份公司持股55%;其余45%则为本港多名投资者,包括「物流张」张顺宜、「小巴大王」马亚木、「磁带大王」陈秉志和亚洲地产创办人蔡志忠等;此外,中国港澳台侨和平发展总会会长、中华总商会永远荣誉会长卢文端亦为买家之一。今次买卖双方签订协议,在物业完成交易前不可转售,除各买家都会保留部分楼面自用外,其余暂计划长线收租,每呎租金料达100元,回报率约3厘。

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“没有撤资,而是根据经济形势对国内外资产进行了重组。”虽然多次公开表示不会放弃房地产业务,但长实集团近年来的动作仍然让外界看出一些端倪。

长实轻资产之路

为什么“跑”?

2017年7月,长实集团公告,更改公司名称,剔去“地产”之名,由“长江实业地产”改为“长江实业集团”,去地产化意图明显。事实上,从2013年开始,李嘉诚就频频出售旗下地产,几年时间,出售高达上千亿资产。

是次交易双方达成一致以现金支付,长实称估计该出售事项将获利约145亿元,所得款项将用作一般营运资金。根据长实2017财年中报显示,截至2017年6月30日长实手握现金660.83亿港元,加上是次售中环中心的402亿港元,长实手中捏着1000多亿现金,现金流可谓是十分充裕。

近年来,李嘉诚出让地产资产动作频繁,甚至曾有一篇《别让李嘉诚跑了》刷屏朋友圈。

长江商报记者粗略统计发现,从2013年至今的6年时间里,李嘉诚在内地和香港卖出了近20处资产,涉及金额少则数十亿,多则上百亿,并且大部分出售的都是房地产项目,累计获得现金流超过1700亿元。

通过近几年李嘉诚旗下商业策略可以看出,长江系是铁了心要往轻资产方面转型。李嘉诚做了一辈子的房地产生意,可以说是眼看着香港和内地的地价越来越高,楼价越来越高,泡沫也就越来越多。或许在地价楼价疯狂上涨时套现使众多人不理解,但这位耄耋老人拥有着超乎常人的商业敏锐触角,除了慢慢出售地产资产以降低楼市风险之外,开始放眼全球。

在中国内地、香港卖卖卖,在欧洲、澳洲等地买买买,一直是过去几年李嘉诚家族资产配置的基本逻辑。

具体来看,2013年,李嘉诚分别卖了32亿港元的广州西城都荟广场和卖了89亿港元的东方汇经中心;2014年,李嘉诚出手频频,包括卖了72亿港元的北京盈科中心在内,一年套现188亿港元;2015年以5.2亿元人民币出售位于香港新界的商业地产物业盈晖荟;以售价61.4亿人民币的价格,向卡塔尔投资局旗下全资子公司出售港灯16.53%的股;22016年,除了以230亿港元的高价出手上海世纪汇广场项目,李嘉诚甚至将优质资产香港中环中心75%的权益以357亿港元售予中资机构;2017年11月1日晚间,李嘉诚旗下长实集团发布公告称,以402亿港元出售位于中环中心的股份,创下了香港商厦物业交易的最高成交纪录。

自2012年开始,李嘉诚开始收购海外资产,将商业帝国从亚洲拓展到了全球。从2012年开始收购英国配气网络WWU公司和Kinrot;2013年收购奥地利Orange和荷兰废物处理公司AVR;2014年收购Park N Fly的温哥华业务。2015年收购英国Eversholt Rail公司和葡萄牙风力发电公司lberwind;2016年收购赫斯基能源在加拿大输油资产的65%权益。2017年收购了澳洲能源公司DUET、加拿大建筑设备服务公司和德国能源管理供应商ista,海外配置的资产多为稳定获利的能源与基建企业。与此同时,李嘉诚人老心不老,旗下基金在投资新能源汽车、电子竞技等“年轻”产业链中亦有出色表现。或许,天价卖楼并不是市场传言“李嘉诚跑路”,而是李超人策略性的将用于地产类重资产的资金投入新兴的、更健康的持续性发展行业中。

有些是高位套现,有些则是资产配置需求转让,相比地产行业的办公物业资产,李嘉诚似乎更倾向于向其他行业投资。

近日,有消息称,长实集团有计划出售上海Upper West Shanghai“高尚领域”项目权益。据悉,就此次出售该项目总估值约200亿元人民币。长实企业事务总监班唐慧慈表示:“公司经常收到不同的出价建议,但有建议不代表公司接受及会出售项目。”

虽然李嘉诚积极抛售在港资产和内地资产,甚至连长实的“地产”二字都去掉,但近两年长实的股价却似乎并未受到太大影响一直持续走高,也反映出市场对于长实转型轻资产的看好。当然,其间也脱离不开李嘉诚多次“抄底”回购的功劳。此次售中环中心,若长实之后没有大收购动作,现金流太充裕或许会令集团选择继续回购股份,从而更加推高股价。

而在李嘉诚7500亿元的欧洲资产中,英国就占到了3000多亿,毫无疑问的“李氏大本营”。甚至其控制着英国天然气近三成市场、四分之一的电力分销市场以及约5%的供水市场。

与抛售资产形成鲜明反差的是,近四年长实集团未在内地拿一宗地。

是次出售中环中心,瑞信将长实目标价由79.8元上调2%,至81.9元,维持「跑赢大市」评级。该行将长实资产净值预测上调2.7%至120.3元,因失去中环中心租金贡献将集团明年及后年核心盈利预测分别调低2%及3.7%。摩根大通认为,长实落实出售中环中心,重新令市场产生进一步回购股份的预期,交易令集团资产净值提升4.3%是正面消息,维持「增持」评级。

其实,李嘉诚家族的确淡出了中国内地、淡出了香港,在市场经济里很正常。

长实集团在香港土地市场也沉默了将近两年之后才有了新动作。2018年8月,香港岛南区黄竹坑地铁站第三期项目由长江实业集团旗下附属公司建锋投资有限公司竞得,这是长实集团自2016年9月夺得沙田九肚地块后,时隔两年再次获得香港宅地,同时也是2011年9月以来首个超过百亿的香港地产项目。

编辑:夏雨辰

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从财报中也可以里看出,长实集团2018年年报显示,2018年房地产销售收入为347.67亿港元,较2017年的428.51亿港元下降19%。在区域分布上,内地仍占最大份额,占总销售收入的64%,但较2017年下降了33%。此外,香港的房产销售收入同比也下降了11%,海外房地产销售同比增长124%。

@今日话题

在中国,能处理好政商关系的企业家可以做大,可以享受到改变世界、超越一般商人的很多乐趣。李嘉诚长袖善舞,善于处理中国式的政商关系,但两个儿子李泽钜、李泽楷显然不类其父,只想当安稳的“富家翁”。而且从李嘉诚购买的资产看(基础设施、能源),求稳放在了首位。

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此外,截至2018年底,长实集团可开发土储中,内地和香港土储同比分别下降33%、44%。

本文出自

但内地房地产仍然在长实集团中占重要地位。在长实2018全年销售物业收入347亿元中,内地物业销售收入221亿元,占比超六成。2018年报中预期2019年完成物业有12个,其中内地9个,分别位于北京、广州、上海、重庆、成都、武汉、长沙、中山八个城市。

在减少对内地房地产投资的同时,长实集团加快了内地零售业的布局;积极推动了“走出去”的战略,投资了世界52个国家的许多企业。涉足飞机租赁、基建等业务,涉及收购的资金合计逾1400亿港元。

数据显示,从2010年4月开始,李嘉诚就开始抄底欧洲,加仓能源、基建,尤其是英国,投资遍布电力、天然气、交通和零售等领域,并侧重于基建。英国已经成为其商业帝国的最大利润来源。据悉,李嘉诚在英国的总资产高达近4000亿港元,他在英国的投资,被形容为“买下了整个英国”。

同时,李嘉诚在爱尔兰、澳洲布局能源业务。2017年1月,长实地产、长江基建及电能实业宣布合组财团,以约424.5亿港元的价格收购澳洲能源公司DUET集团。在奥地利、意大利等欧洲国家,均有电信业务的投资收购;在荷兰,则有连锁店业务。

不过,长实集团的海外扩张并非一帆风顺,2018年,曾试图联合长和系其他企业一同收购澳洲燃气输送管道营运商APA Group的长实集团在该年11月宣布收购终止。也是长实集团近年来收购被终止的首个项目。

财经评论员严跃进向长江商报记者表示,对于海外扩张来说,收并购具有较为积极的导向作用,通过收并购利好分散投资,也抵御了相关业务行情波动所带来的影响。

开发周期达20年“变相囤地”获利

长江商报记者梳理发现,李嘉诚在内地近三十个项目中,仅三分之一完工,开发速度可以用“龟速”来形容,少则三五年,多则20年有余,这种“慢开发”模式却成为李氏变相囤地后高价出售获利的法宝。

例如,1993年,长实集团拿下北京的誉天下别墅,过了25年到了2018年才全部开发完。当年一平方米的房价才2千元,如今这里的房价已经涨到了4万元;2008年花了20亿买下的重庆南岸一块70万平方米的土地。现在十年过去了,重庆的地价已经涨了十倍。去年开始在兜售这块土地,目前这块土地的市价已经高达200亿元。

2006年,长实集团拿下上海市重点建设的第四个城市副中心——“真如城市副中心”第一幅核心地块。拿地3年后,项目才正式开工。长实集团宣称,集团在该地块上的项目预计2018年完工。也就是说,从拿地到建成,长实需用12年时间才能完工。这块地被长江实业以22亿元底价将其收入囊中,折合楼板价仅3055元/平方米。10年之间,地价上涨近6倍。以目前的市场价计算,长实集团已净赚超过100亿元的土地溢价。

对此,监管部门也表明应严明法纪,严厉打击囤地、捂地行为。此前李嘉诚在东莞的一个项目就曾经因为囤地而被罚款了8千万。

对于囤地行为,长实集团曾公开回应媒体称:“长实国内的地产项目工程和发展,一直根据法规及所有政府程序进行,对于有评论喻之为缓慢,实有所误解;而出售项目亦属地产商正常商业行为。”

资产出售,扮靓了业绩。财报显示,2018年,长实集团收入同比微增1.1%至644.8亿港元,股东应占利润同比增长33.2%至401.2亿港元。本年度已确认物业销售收入为港币347.67亿元。

最近9个月时间里,李嘉诚还几十次增持长实集团,增持金额多达40多亿港元。李嘉诚的增持,业内人士认为应该还是源自长实集团良好的业绩。

视觉中国图

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